Baumeister Dipl.-HTL-Ing. Philipp Sanchez de la Cerda
Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger

Sanchez de la Cerda<br> Bausachverständigen Ges mbH Sanchez de la Cerda<br> Bausachverständigen Ges mbH
skyline

AfA-Gutachten
und Berechnung in Wien – Immobiliengutachten


Absetzung für Abnutzung bei Vermietung und Verpachtung vor Steuerreform 2015/16: Nach der Auffassung der österreichischen Finanzverwaltung sind Wohngebäude in Österreich mit 1,5%/Jahr, in Ausnahmefällen mit 2%/Jahr, abzuschreiben. Das ergibt eine Restnutzungsdauer von 66,67 Jahren oder für den Ausnahmefall von 50 Jahren. Dass solche fiktiven Restnutzungen oft nicht immer angebracht sind und auch nicht der wirtschaftlichen Realität entsprechen, ist bekannt. Verkürzte Restnutzungen, also weniger als 66,67/50 Jahre, werden durch die Finanzverwaltung oft nur durch Gutachten, in welchen Aussagen über den technischen Bauzustand des Gebäudes getroffen werden, die eine solche verkürzte technische Nutzungsdauer schlüssig nachvollziehbar darstellen, anerkannt.

Änderungen durch Steuerreform 2015/16: Im Rahmen der Steuerreform 2015/16 wurde das gesetzliche Aufteilungsverhältnis zwischen Grund- und Gebäudeanteil nun geändert: Der Grundanteil beträgt nun 40% (bisher 20%) und der Gebäudeanteil 60% (bisher 80 %). Diese Änderung führte zu einer geringeren Basis für die Berechnung der AfA, einer höhen Steuerbemessungsgrundlage und somit einer erhöhten Steuerbelastung im Vergleich zur derzeitigen Regelung. Diese neue Regelung gilt auch für bereits vor 2016 gekaufte Immobilien. Von dieser Neuerung sind auch bereits geltend gemachte AfA-Abschreibungen für vermietete Objekte betroffen, sofern nicht schon in der Vergangenheit ein anderer Grundanteil mit einem Gutachten nachgewiesen wurde. 

Abänderung des Aufteilungsverhältnisses: Sowohl der Steuerpflichtige als auch die Finanzverwaltung können jedoch – auch in Zukunft – bei entsprechendem Nachweis (z.B. mittels Gutachten - Ermittlung Verkehrswert/Marktwert der Liegenschaft, Berechnung AfA und entsprechende Begründung der AfA) ein von der gesetzlichen Regelung abweichendes Aufteilungsverhältnis wählen oder festlegen. Das gesetzliche Aufteilungsverhältnis gilt nämlich nicht, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen.

Preisbeispiel: Ein AfA-Gutachten (Ermittlung Verkehrswert/Marktwert der Liegenschaft, Berechnung AfA und entsprechende Begründung der AfA) für ein Standardobjekt in Wien und im Umkreis von 70 km von Wien kostet pauschal EUR 2.500,00 zuzüglich 20 % MWSt. Die Gutachtenkosten für alle anderen Objekte sind gesondert zu vereinbaren.